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2010年12月16日，某物业公司与重庆某房地产开发有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》约定：某物业公司为涪陵区某社区物业区域提供物业服务;住宅每月每户按建筑面积每平方米1.5元收取(含电梯电费、年检费、维保费、不含电梯大修费);业主应向物业公司收费时间的10日内缴纳交清物业服务费及水电气费，未交者应按每日3%的标准加收滞纳金;民用水、电、气按三大部门规定的相关标准和时间缴纳;公共区域内设施设备的日常维修、维护、下水道管、管线、蓄水池清理、化粪池疏通清理等费用，由全体业主据实分摊;合同期限为5年，自2011年1月1日起至2016年1月1日止，合同期届满前三个月内，在续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时本合同终止;合同还约定了物业服务标准等内容｡ 该合同交重庆市涪陵区房地产事务中心进行了备案｡
2013年喻某容、张某仁购买了案涉小区房屋，并于2014年3月21日办理了房产登记，该房屋建筑面积107.52平方米，每月应缴物业服务费为139.8元(1.3元/平方米×107.52平方米)｡
2013年10月30日，张某仁作为该小区房屋业主在某物业公司制作的《业主手册》“签约页”上签字，签约页上载明张某仁作为业主承诺“本人愿意遵守《业主手册》中之《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《消费安全责任书》等文件中所涉各项条款之全部规定，同意签订此协议｡ 同时保证，本人所拥有的物业一旦转让，将上述规定所涉责任、义务和此公约一并向新业主移交”｡ 自此，喻某容、张某仁接受了某物业公司提供的物业服务｡
2017年3月15日，重庆市涪陵区发展和改革委员会出具证明，载明“重庆市某物业服务有限公司于2012年8月22日到涪陵区发展和改革委员会，对某小区的前期物业收费标准做了审批｡ 审批的收费为：1、住宅物业服务费按每月每平方米(建筑面积)0.57元收取｡ 2、日常维修养护费按每月每平方米0.28元收取｡ 3、电梯的收费标准为：按层计算张/人=10元(第三层)+0.30元(n-3)，n为楼层数｡ 该司在电梯费的实际收取中，为便于操作收取，按建筑面积进行了相应的套换计算，并在业主公约中约定三项收费为每月每平方米1.30元收取｡ ”某物业公司为小区提供服务后，因该小区系按照小区总水表方式收水费，故某物业公司根据总水表情况向重庆市涪陵区自来水有限公司代缴水费，此水费包含了小区公共用水及各户家中居民用水｡ 同时，某物业公司还代缴了小区公共用电费用｡ 某物业公司根据2022年-2024年相关公共用水及用电情况做计算,2022年公共能耗费按户每月将收取6.68元,2023年每户每月5.50元,2024年每户每月5.33元，现某物业公司主张喻某容、张某仁按照每月5元标准支付｡
2020年3月19日，某业主委员会向某物业公司发出《关于终止前期物业服务的函》，载明“根据业主意见、业主委员会会议的决议，某小区于2020年3月19日终止与你司前期物业服务关系｡ 自2020年3月19日起至2020年4月18日止，你司应积极提出物业服务方案，以便在取得业主认可下与业主委员会签订《物业服务合同》｡ 在此期间，你司应按重庆市涪陵区物业管理相关标准继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施，期间物业服务费用将根据有关法律和法规及业主大会决议进行支付｡ 你司若逾期未提出方案或未取得业主认可，视为你司放弃续聘权利，业主委员会有权另行聘请物业服务企业为某小区服务｡ ”但此后，某物业公司仍继续为该小区提供物业服务至今｡ 另,2021年涪陵区某社区居民委员会代管了部分某小区公共收益，并用公共收益为小区支出了部分公共设施、电梯维修费等｡
后喻某容、张某仁拒缴物业服务等费，经某物业公司催收，喻某容、张某仁仍欠付某物业公司2022年2月1日至2024年9月30日的物业服务费4473.6元(139.8元/月×32个月),2022年2月1日至2024年9月30日的公共能耗费160元(5元/月×32个月)、二次供水费196.8元，共计4830.4元，某物业公司遂诉至一审法院，一审诉讼中喻某容、张某仁提出了反诉｡
某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令喻某容、张某仁支付拖欠某物业公司2022年2月1日至2024年9月30日期间的物业服务费4473.6元、公共能耗费160元、二次供水费196.8元，并支付以拖欠物业服务费为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金至付清之日为止;2.案件受理费由喻某容、张某仁负担｡
喻某容、张某仁向一审法院反诉请求：1.请求确认某物业公司要求喻某容、张某仁在签约页中签订的《前期物业服务协议》无效;2.判令某物业公司退还物业服务合同权利义务终止后收取喻某容、张某仁所交的物业服务费10065.6元;3.判令某物业公司公示2023年以来代收代用性质的每月每平方米0.28元的维修养护费和每平方米0.45元的电梯费收支使用明细账;4.某物业公司承担本诉和反诉之诉讼费｡
某物业公司与建筑设计企业重庆某房地产开发有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对该小区的全体业主具有法律约束力｡ 且该合同在重庆市涪陵区房地产事务中心进行了备案，相关物业服务费收费标准变更亦经重庆市涪陵区发展和改革委员会审批，张某仁作为业主也在《业主手册》签约页上签字，对该前期物业服务合同亦表示认可｡ 《重庆市前期物业服务合同》约定合同期限至2016年1月1日止，合同到期后，虽2020年3月19日某业主委员会向某物业公司发出《关于终止前期物业服务的函》，但喻某容、张某仁未向一审法院提供证据证明该解除行为已经全体业主大会依照法定程序共同决定，且从该函载明的内容看，业委会提出终止后仍要求某物业公司在终止后为小区提供服务至续签物业服务合同或另行与其他物业服务企业签订物业服务合同为止｡ 喻某容、张某仁亦未向一审法院提供证据证明该小区已另行委托其他物业服务企业并签订物业服务合同，合同到期后某物业公司事实上仍为该小区提供物业服务至今｡ 故喻某容、张某仁辩称及反诉称双方无合同关系、不应交物业费、该前期物业服务合同无效、应退还缴纳的物业费等意见和反诉请求无事实和法律依据，一审法院均不予采信和支持｡ 喻某容、张某仁作为该小区业主，未按约定支付物业服务费等费用，属于违约行为，应承担给付尚欠某物业公司物业服务费、公共能耗费及二次供水费等费用的民事责任｡ 故某物业公司请求喻某容、张某仁给付自2022年2月1日至2024年9月30日期间的物业服务费4473.6元、公共能耗费160元、二次供水费196.8元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持｡ 关于某物业公司主张的违约金，因物业服务是连续的整体，某物业公司向一审法院提供的证据未能充分证明其提供了无瑕疵的物业服务，故对某物业公司的该项主张，一审法院不予支持｡
一审判决：一、喻某容、张某仁在判决生效后十日内给付尚欠重庆市某物业服务有限公司自2022年2月1日至2024年9月30日期间的物业服务费4473.6元、公共能耗费160元、二次供水费196.8元，共计4830.4元;二、驳回重庆市某物业服务有限公司的其他诉讼请求;三、驳回喻某容、张某仁的反诉诉讼请求｡ 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息｡ 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费80元，共计130元，由喻某容、张某仁负担｡
一审判决后，喻某容、张某仁向二审提起上诉请求：1.撤销一审民事判决;2.判令某物业公司向喻某容、张某仁返还自2020年4月19日起违法收取的物业服务费共计10065.6元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付资金占用利息;3.判令某物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用｡ 事实与理由：一、一审判决证据处理错误｡ 1.一审判决混淆证据｡ 一审判决把《业主手册》《前期物业管理服务协议》、前期物业服务合同混杂一起，不做鉴别并全部采信｡ 2.一审判决偷换立案证据｡ 某物业公司向一审法院起诉的证据是《前期物业管理服务协议》并附有该协议复印件，一审判决将某物业公司起诉证据由《前期物业管理服务协议》置换成《前期物业服务合同》，故意违背事实和法律作出枉法裁判｡ 3.一审判决转移举证责任｡ 小区业委会成立后，业主不断反映某物业公司服务极差的问题，业委会在征求广大业主意见后，依法履行代表业主“签订、变更、或者解除物业服务”职责，经业主委员会会议决议，于2020年3月19日向某物业公司发去《关于终止前期物业服务的函》，要求其2020年4月18日停止服务｡ 该函已在小区公示并报送涪陵区某街道办事处和某社区备案｡ 某物业公司一审庭审辩称业委会函件未经业主大会表决不合法，却又提不出任何证据证明｡ 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，某物业公司反驳业委会决议违法就应该承担举证责任｡ 但一审法院要求喻某容、张某仁对业委会的函进行自证合法，显属举证责任分配错误｡ 同时，喻某容、张某仁提交了业主签名，一审法院对此应当采信的证据又不予采信｡ 4.一审判决故意曲解证据｡ 小区业委会所发“终止函”载明物业服务“自2020年3月19日起2020年4月18日止”，并限定“在此期间”｡ 但一审判决却无视函中多处“期间”限定，故意将时间延长至“终止后为小区提供服务至续签物业服务合同或另行与其他物业服务企业签订物业服务合同为止”，同时，一审判决对“终止函”中明确某物业公司“逾期弃权”及“另聘物业”的要求置之不理，直接违背司法公正原则｡ 5.一审判决忽视证据审查｡ 一审判决对某物业公司提供的证据全盘采信，对喻某容、张某仁的意见和反诉请求均不予采信和支持，对某物业公司未履行相应等级服务、服务严重瑕疵、根本违约等问题未进行实质性审查，对喻某容、张某仁提交的《化粪池清掏合同》及2020-2021年电梯维修支付凭证(证明业主被迫自费维修公共设备)等证据不予质证采信｡ 二、一审判决事实认定错误｡ 1.一审判决对《业主手册》中《前期物业管理服务协议》的效力认定错误｡ (1)2014年1月，某物业公司利用喻某容、张某仁急于接房的心理，乘机诱导要求业主在《业主手册》中的格式“签约页”上签字，该页仅笼统“同意签订此协议”，未明确指向具体的协议内容条款，喻某容、张某仁无法知悉其签署后果，此行为构成对合同性质的隐瞒，属于欺诈性签约，依法应认定无效或撤销｡ (2)事先炮制并批量印刷的《业主手册》，为房子设计、装修、电器等的广告宣传手册，为9家公司、数十种产品打广告，违反《中华人民共和国广告法》第四十三条“任何单位或个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告”的规定｡ (3)《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》，从未与业主沟通、讨论、协商、议定，剥夺了业主的协商权，自始都不具法律约束力｡ (4)夹杂混淆在《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》格式、内容和操作的过程违背《中华人民共和国民法典》第四百七十条、第九百三十八条之规定｡ 协议的甲方、乙方不明，条款多空白且杂乱，关键页面未注明基本情况，不具协议生效的法定要件｡ (5)物业企业来提供的服务主要是公共区域及公共设施设备服务，而公共区域及公共设施设备为全体业主共有，任何一位业主都无法对服务标的、质量等要求做全权负责｡ (6)2024年12月，某物业公司依据《前期物业管理服务协议》起诉喻某容、张某仁，违背《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，住宅项目的前期物业合同只有建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，而某物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》自始不具法律上的约束力｡ 2.一审判决对过期《前期物业服务合同》有效性认定错误｡ (1)开发商与其所属的某物业公司签订的《前期物业服务合同》期限为5年，自2011年1月1日至2016年1月1日终止，距今已过期近10年｡ 《重庆市物业管理条例》2009年版第八十九条和2020年版第一百一十条指出，“前期物业管理是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理”｡ 《中华人民共和国民法典》第一百六十条规定：“附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效”，该《前期物业服务合同》已于2016年1月1日自动失效｡ (2)一审判决以“合同到期后仍继续提供服务”为由认定合同延续，而根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后的服务期限为不定期，当事人可以每时每刻解除不定期物业服务合同｡ 一审判决混淆“前期合同”与“不定期合同”性质，违背了法律赋予业主可以每时每刻解除不定期物业服务合同的权利｡ 3.一审判决对《关于终止前期物业服务的函》判定错误｡ 业主委员会是业主自治组织机构，代表全体业主行使权利，该函要求某物业公司2020年4月18日前退出小区｡ 这是顺应业主的强烈愿望，经征求业主意见、业主委员会会议决定，并公示上报备案，足以显示终止行为的合法性及法律上的约束力｡ 《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力｡ ”第九百四十九条规定：“物业合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，原物业服务人违反退出规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿相应的损失｡ ”4.错误判定业主承担合同终止后至今的全部物业费｡ (1)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业公司拒绝退出，并以事实服务为由收取业主物业费，法院应不予支持｡ ”｡ (2)根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，物业服务费纠纷诉讼时效为三年｡ 小区前期物业合同已过期近10年｡ (3)涪陵区发改委根据重庆市物价局渝价〔2004〕778号通知规定，对某社区物业服务的等级收费标准做了批复，小区公共设施设备条件未完善，无游泳池、网球场及进户门厅未精装修等等，均属物业收费下浮30%计收的硬性要求｡ (4)某物业公司拒绝退出，霸管服务至今的“事实行为”不是业主同意的、自愿的、委托的，也没有接受业主的咨询、监督，长期剥夺了业主对于物业服务企业的选择权｡ (5)某物业公司长期未公示服务信息、费用使用等情况，剥夺了业主的知情权｡ 涪发改委发〔2012〕467号批复明确：小区的收费标准每月每平方米1.3元中，包含某物业服务费每平方米0.57元，另有属于代收代用性质的每月每平方米0.28元的维修养护费和每平方米0.45元的电梯费｡ 某物业公司从不公示收支使用明细账务，一直存在着业主承担维修养护费和电梯费用的情况｡ (6)前期物业请不走、断不了、无可奈何，喻某容、张某仁只有以拒绝交费来物业的拒绝退出、霸道管理｡ 5.某物业公司不是通过公开招投标方式选聘的｡ 根据原建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知(建住房[2003]130号)第十一条规定，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主任部门备案｡ 但是，某物业公司系开发商所属委托，查不到公开招投标合法手续及备案，某物业公司属于非法入住｡ 6.某物业公司承接不符合交付条件的物业给业主导致非常严重的损害｡ 某物业公司违反住房和城乡建设部《物业承接查验办法》第八条、第三十条等规定，未依法承接查验，如(1)小区设计图纸要求安装12部消防电梯，但安装的却是12部普通乘客电梯｡ (2)小区电力设施设备未纳入城市电力管网管理｡ 近15年来，全体业主承受了极大的经济损失和精神伤害｡ 三、一审判决适用法律错误｡ 一审判决以“《前期物业服务合同》对全体业主有效”为由支持某物业公司主张，却没有考虑《前期物业服务合同》早已过期失效，《前期物业管理服务协议》自始不具法律上的约束力以及某物业公司拒绝退出应当承担的法律责任，同时忽视某物业公司质价不符的责任条款，也未能依法分析把握物业霸管至今的损害等问题｡ 综上，请求二审法院支持喻某容、张某仁的上诉请求。
某物业公司辩称，一、喻某容、张某仁所谓的证据问题｡ 1.《业主手册》中包含了《前期物业管理服务协议》，该协议的主要内容来源于某物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，业主购房时在业主手册上签字，则表明了开发商向其告知了物业服务合同的主要内容，业主签字表示认可｡ 2.《前期物业管理服务协议》与《前期物业服务合同》的关系上面已经陈述过了，两份证据在一审中均已经提交，一审法院据此作出认定，不存在置换证据的问题｡ 3.喻某容、张某仁提的《关于终止前期物业服务的函》，并没有完成己方的举证责任，不能证明其合法性，补充提交的业主签字亦不具备真实性、合法性、关联性，一审法院不予采纳，合法有据｡ 4.《关于终止前期物业服务的函》因不具有合法性，不能作为定案依据，一审法院不予采信，喻某容、张某仁却以这个函件的内容来指责一审判决违背司法公正，不能成立｡ 5.一审法院对双方提交的证据均进行了当庭质证，因喻某容、张某仁的证据不具备合法性或关联性，未予采信，喻某容、张某仁因此称未对其证据进行质证是不属实的｡ 二、认定事实方面｡ 1.如喻某容、张某仁所称，开发商与某物业公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，某物业公司在一审中已经提交了该证据｡ 2.《前期物业服务合同》虽然已经到期，但业委会并未按照法律规定的程序选聘新的物业服务企业，至今一直仍由某物业公司提供物业服务，按照法律规定就应当支付物业服务费｡ 3.《业主手册》中包含的《前期管理物业服务协议》，只是以协议的形式将《前期物业服务合同》的主要内容对购房者的公示和告知，购房者签字表明开发商尽到告知义务，不需要双方另行进行协商，《业主手册》中的广告或者设计不合理、不规范的瑕疵，也不影响《前期物业服务合同》的法律上的约束力｡ 4.《关于终止前期物业服务的函》未经法定程序投票表决，业委会无权自行作出解聘物业服务企业的决定，该函没有法律上的约束力｡ 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十六条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院能够准确的通过当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉｡ 双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判｡ ”，本案中，对于喻某容、张某仁在二审中新增加的资金占用利息请求，因调解不成且某物业公司不同意由二审一并审理，故二审不予处理｡ 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理｡ 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外｡ ”的规定，本案二审争议焦点是：1.一审法院是不是真的存在混淆证据、偷换证据、错误分配举证证明责任等程序不当的问题｡ 2.案涉前期物业服务合同是否应无效的问题｡ 3.某物业公司的物业服务是否已于2020年4月18日终止，其是否有权收取2020年4月18日之后的物业服务费的问题｡
关于焦点一｡ 本案中，从在案证据和全案卷宗材料可知，某物业公司在一审庭审中举示了某物业公司与重庆某房地产开发有限公司于2010年12月16日签订的《重庆市前期物业服务合同》、张某仁于2013年10月30日作为某房屋业主在某物业公司制作的《业主手册》中签字的《签约页》《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》、重庆市涪陵区发展和改革委员会于2017年3月15日出具的《证明》等证据，喻某容、张某仁也举示了《关于终止前期物业服务的函》、重庆市涪陵区发展和改革委员会于2012年8月22日所作的《关于核定某商住楼物业管理服务收费标准的批复(涪发改委发〔2012〕467号)》等证据，一审法院组织双方当事人当庭对对方所举示的证据进行了质证，并进行了法庭调查和法庭辩论，听取了双方当事人对本案证据及争议焦点的诉辩意见，最终在一审判决中对《重庆市前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》《证明》《关于终止前期物业服务的函》等证据予以确认并将上述证据所记载内容作为一审法院查明事实予以认定，此间并无偷换证据、将未经举证质证的证据作为认定案件事实的证据的情形｡ 至于一审法院在案件争议焦点、法律适用的裁判说理中未采信喻某容、张某仁的观点和意见，不属于上诉人提出的混淆证据、未全面审查证据等情形｡ 同时，喻某容、张某仁提出案涉小区业委会已解除了与某物业公司的物业服务合同关系、系某物业公司拒不退场等事实主张，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外｡ ”的规定，喻某容、张某仁应当对“已经作出解聘决定”“该决定的作出符合法定程序”等内容承担举证证明责任，一审法院明确由喻某容、张某仁对《关于终止前期物业服务的函》的作出程序符合法律规定要求承担举证证明责任，并无不当｡ 故喻某容、张某仁提出一审法院存在混淆证据、偷换证据、错误分配举证证明责任等程序不当的上诉理由，并不成立，二审不予支持｡
关于焦点二｡原建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建筑设计企业，应当通过招投标的方式选聘拥有相对应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相关资质的物业管理企业｡ 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业｡ ”，从上述规定所知，住宅应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但有“投标人少于3个”或者“住宅规模较小”特别情形的，也可经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主任部门批准采用协议方式选聘拥有相对应资质的物业管理企业，故未采取招投标方式选聘物业管理企业并不必然违反该办法的规定｡ 本案中，案涉《重庆市前期物业服务合同》于2010年12月16日签订，并于当月进行备案｡ 当时生效的2007年修订的《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建筑设计企业选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同｡ ”，之所以规定前期物业服务合同由建筑设计企业与物业服务企业签订，主要是为了确保在业主大会成立之前，物业仍能得到有效的管理和维护｡ 在业主大会成立之前，业主们尚未能统一意见选聘物业服务企业，而此时物业管理的实际需求已经存在｡ 因此，为了维护物业的正常运营和全体业主的利益，《物业管理条例》作出了此规定｡ 本案中，在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建筑设计企业重庆某房地产开发有限公司与某物业公司签订《重庆市前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的前述规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力｡ 根据《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”之规定，将前期物业服务合同约定的内容书面告知物业买受人是建设单位的义务，故喻某容、张某仁提出的某物业公司《业主手册》中包含的《前期物业管理服务协议》存在的瑕疵问题，并不影响某物业公司之前已依法与建设单位签订的《重庆市前期物业服务合同》的效力｡
关于焦点三｡ 首先，关于前期物业服务企业退出物业服务相关程序的问题｡ 《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止｡ ”鉴于建设单位选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同只是在业主大会、业主委员会成立之前的临时之举，根据该规定，一旦业主委员会成立，即便前期物业服务合同期限未满，只要业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止。由此推之，前期物业服务合同期限届满后，即便前期物业服务企业仍继续提供事实物业服务，只要业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同一旦生效，则前期物业服务企业与小区业主之间的事实物业服务法律关系终止｡ 因此，针对前期物业服务企业的退出，关键不是如何解聘的问题，而是如何依法选聘新的物业服务企业(理论上当然亦包括前期物业服务企业在内)的问题｡ 其次，即使是先行解聘后再重新选聘物业服务企业，也应当符合法定程序｡ 根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。第十二条规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意｡ 本案中，案涉小区业主委员会于2020年3月19日向某物业公司发送了《关于终止前期物业服务的函》，但并无充分证据证明同意解聘某物业公司的业主，其专有部分建筑面积及总人数达到规定条件，而且此后也未按法定程序选聘新的物业服务企业｡ 案涉《重庆市前期物业服务合同》于2016年1月1日到期后，某物业公司仍继续在为该小区提供物业服务。喻某容、张某仁接受了某物业公司的物业服务，应当向某物业公司交纳物业服务费｡ 一审法院确定喻某容、张某仁向某物业公司支付2022年2月1日至2024年9月30日期间的欠付物业服务费、公共能耗费等费用，并无不当｡ 喻某容、张某仁提出不支付2020年4月18日之后的物业服务费用并要求某物业公司退还2020年4月18日之后已支付物业服务费10065.6元的上诉主张，并不成立，二审不予支持｡
综上所述，喻某容、张某仁的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持｡
法院的判决非常正确[赞]特别是法院解释了为什么需要由开发商和物业公司签订前期物业服务合同。法院的原线年修订的《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同｡ ”，之所以规定前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，主要是为了确认和保证在业主大会成立之前，物业仍能得到一定效果的管理和维护｡ 在业主大会成立之前，业主们尚未能统一意见选聘物业服务企业，而此时物业管理的实际的需求已经存在｡ 因此，为维护物业的正常运营和全体业主的利益，《物业管理条例》作出了此规定｡”
判决回避暂行规定的要求，还是有偏袒性的，如果建筑设计企业与名声很臭的物业公司签的前期合同，收费高服务又差，那么业主们不就遭殃了吗？毕竟业委会的建立和运行是需要较长时间的。
近日，广东深圳的胡女士反映，自己的父亲胡先生长期便秘未重视，结果肚子逐渐胀大，便秘了十几天，越来越难受，家人紧急送医。经诊断，胡先生不是真的便秘，而是患了新发乙状结肠癌并继发肠梗阻，肿瘤已将肠管完全堵塞，需立即手术。
央广网北京11月28日消息（总台中国之声记者谭瑱）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，鸡蛋是我们餐桌上的常客，也是日常均衡饮食的关键食材。当前，无抗蛋、无菌蛋、富硒蛋等细分品类日渐丰富，消费者的选择慢慢的变多元，但一些传言，却让不少人在挑选鸡蛋时犯了难。
11月28日，#香港火灾已致128人遇难，#香港消防处回应火警未响：经检查8栋大厦警铃没有关闭，但没有声音，将对相关消防设施承运商执法。
战前祭旗？黄海军演出现异常部署，刘公岛实弹射击开始#军事科普#军事科技#军事爱好者#军事迷
日本发出“最强烈警告”！高市早苗妄为之“祸”来了，分析师：日本将损失超2万亿日元，日本三季度GDP再现负增长#高市早苗 #日本三季度GDP再现负增长
喜上加喜！亲上加亲！近日，河南商丘一双胞胎兄弟同天迎娶双胞胎姐妹。婚礼现场被网友称为“复制粘贴的幸福”，简直就像是电视剧里的情节在现实中上演。网友们都表示，以后生的孩子又是堂兄弟姐妹，表兄弟姐妹，这和亲兄弟姐妹没啥区别了。
来源：【海报新闻】海报新闻首席记者 张稳 张海振 山西长治报道狗咬人，随后咬人的狗被人摔死；继而，狗主人带人上门“讨说法”，冲突中，狗主人被刺致死。2025年11月13日，这起因一条狗而引发的血案在长治市中级人民法院公开开庭审理。
北斗融媒2025-11-28 21:23:0011月28日晚，全国第十二届残疾人运动会暨第九届特殊奥林匹克运动会（简称“残特奥会”）组织委员会办公室发布“关于调整全国第十二届残疾人运动会暨第九届特殊奥林匹克运动会相关活动安排的通告”。
近日，洛阳市安全生产和防灾减灾救灾委员会办公室、洛阳市应急管理局通报4起烟花爆竹“打非治违”典型案例。“这些案例涉及非法运输、非法储存、非法销售、违规燃放等行为，已全部被依法严厉打击。
